{"id":21576,"date":"2025-09-19T11:00:39","date_gmt":"2025-09-19T15:00:39","guid":{"rendered":"https:\/\/cwn-rce.ca\/?p=21576"},"modified":"2025-09-22T11:29:16","modified_gmt":"2025-09-22T15:29:16","slug":"entretien-avec-craig-binning-et-andrew-mirabella-leaders-dopinion-chez-hemson-consulting","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cwn-rce.ca\/fr\/2025\/09\/19\/entretien-avec-craig-binning-et-andrew-mirabella-leaders-dopinion-chez-hemson-consulting\/","title":{"rendered":"Entretien avec Craig Binning et Andrew Mirabella, leaders d’opinion chez Hemson Consulting"},"content":{"rendered":"

Nicola Crawhall, directrice g\u00e9n\u00e9rale du R\u00e9seau canadien de l’eau (RCE), s’est entretenue avec Craig Binning et Andrew Mirabella de Hemson Consulting<\/a>. Cette soci\u00e9t\u00e9 est sp\u00e9cialis\u00e9e dans la planification des politiques, les finances municipales, les pr\u00e9visions d\u00e9mographiques et \u00e9conomiques, l’\u00e9valuation des besoins fonciers, le conseil immobilier et l’analyse de l’impact des transports.<\/p>\n

Craig est associ\u00e9 chez Hemson Consulting. Il dirige le d\u00e9partement des finances municipales de la soci\u00e9t\u00e9, qui offre une gamme de services, notamment les redevances d’am\u00e9nagement, l’analyse de l’impact fiscal, les \u00e9tudes sur les tarifs de l’eau et des \u00e9gouts, la gestion des actifs et les \u00e9tudes sur la viabilit\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 long terme.<\/p>\n

Andrew est associ\u00e9 chez Hemson Consulting. Il dirige les plans de gestion des actifs, les \u00e9tudes sur les tarifs des services publics, les \u00e9tudes sur les frais d’am\u00e9nagement et la planification financi\u00e8re \u00e0 long terme.<\/p>\n

Objectif national en mati\u00e8re de logement et d\u00e9fi des services<\/h1>\n

\u00a0Nicolo : <\/strong>Avec un objectif de 5,8 millions de logements d’ici 2030, les municipalit\u00e9s de tout le pays sont charg\u00e9es de planifier, d’approuver et de desservir cette croissance. L’analyse de la FCM<\/a> estime que cela co\u00fbtera 107 000 dollars par m\u00e9nage en infrastructures de soutien au logement, y compris l’eau et les eaux us\u00e9es, pour un total de 600 milliards de dollars d’investissements dans les infrastructures \u00e0 l’\u00e9chelle nationale.<\/p>\n

Mis \u00e0 part le d\u00e9fi que repr\u00e9sente la construction d’autant d’infrastructures en si peu de temps, d’un point de vue purement financier, les municipalit\u00e9s disposent-elles des leviers financiers n\u00e9cessaires pour permettre un tel niveau d’investissement en si peu de temps ?<\/p>\n

Craig : <\/strong>Tout le monde reconna\u00eet d\u00e9sormais que nous n’atteindrons pas cet objectif en mati\u00e8re de logement au cours des cinq prochaines ann\u00e9es. Cela allait de toute fa\u00e7on \u00eatre difficile, mais les droits de douane et l’incertitude \u00e9conomique qui entoure le commerce avec les \u00c9tats-Unis ont eu pour effet de ralentir les march\u00e9s immobiliers, en particulier dans la r\u00e9gion du Grand Toronto, mais aussi dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique (C.-B.). C’est en fait une bonne chose du point de vue des infrastructures, car cela nous donne plus de temps. Le co\u00fbt est \u00e9norme. C’est formidable que le gouvernement de l’Ontario ait r\u00e9cemment annonc\u00e9 un financement suppl\u00e9mentaire de 1,6 milliard de dollars pour les infrastructures permettant la construction de logements, mais dans le contexte des d\u00e9penses globales, ce n’est pas beaucoup d’argent. Les grandes municipalit\u00e9s contractent d\u00e9j\u00e0 beaucoup plus de dettes et les \u00e9talent sur une plus longue p\u00e9riode, mais il existe des restrictions en Ontario (par exemple, la dette ne peut d\u00e9passer 25 % des recettes propres). Il y aura donc davantage de d\u00e9fis \u00e0 relever pour utiliser cet argent, car il y a tr\u00e8s peu de leviers. Les municipalit\u00e9s et les services publics municipaux devront faire preuve de cr\u00e9ativit\u00e9 dans l’utilisation de leurs r\u00e9serves. Et nous ne parlons que des nouveaux actifs, alors que nous devons encore investir dans le maintien en bon \u00e9tat (SOGR).\u00a0 De nombreuses grandes municipalit\u00e9s sont en meilleure posture pour maintenir leurs infrastructures en bon \u00e9tat, mais la concurrence entre le SOGR et l’investissement dans de nouveaux actifs exercera une pression suppl\u00e9mentaire sur les tarifs des services publics. M. Hemson a constat\u00e9 des augmentations de tarifs de 5 \u00e0 10 % au cours des 10 \u00e0 15 derni\u00e8res ann\u00e9es. Certaines grandes municipalit\u00e9s augmentent d\u00e9sormais leurs tarifs \u00e0 un niveau proche de celui de l’inflation.<\/p>\n

Andrew : <\/strong>Contrairement aux parcs ou \u00e0 d’autres services non essentiels, les infrastructures d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux us\u00e9es ne peuvent pas \u00eatre report\u00e9es. Elles doivent \u00eatre en place avant la construction des logements, ce qui fait courir un risque important \u00e0 la municipalit\u00e9. Il existe \u00e9galement une grande incertitude quant \u00e0 la mani\u00e8re et au moment o\u00f9 elle pourra r\u00e9cup\u00e9rer ses d\u00e9penses. Cela ajoute une autre dimension \u00e0 la dur\u00e9e pendant laquelle les municipalit\u00e9s supportent la dette.<\/p>\n

Les grandes municipalit\u00e9s disposant de r\u00e9serves importantes, comme la ville de Toronto, pourraient profiter du ralentissement \u00e9conomique pour d\u00e9velopper leurs capacit\u00e9s. Elles savent \u00e9galement tirer parti du SOGR. Certaines municipalit\u00e9s disposant de vastes zones vierges pourraient ne pas avoir les r\u00e9serves n\u00e9cessaires pour d\u00e9velopper leurs capacit\u00e9s avant la reprise du march\u00e9 immobilier.<\/p>\n

Impact des modifications apport\u00e9es \u00e0 la politique en mati\u00e8re de frais d’am\u00e9nagement (co\u00fbts)<\/h1>\n

Nicola : <\/strong>Les modifications apport\u00e9es \u00e0 la Loi sur les redevances d’am\u00e9nagement de l’Ontario <\/em>ont chang\u00e9 les crit\u00e8res d’admissibilit\u00e9 et le calendrier de recouvrement des redevances d’am\u00e9nagement. D’autres provinces ont \u00e9galement modifi\u00e9 leurs r\u00e9gimes de redevances d’am\u00e9nagement. Comment ces changements contribuent-ils \u00e0 relever ou \u00e0 entraver le d\u00e9fi financier susmentionn\u00e9 ?<\/p>\n

Craig : <\/strong>Le contexte politique en mati\u00e8re de redevances d’am\u00e9nagement continue d’\u00e9voluer. De nombreux acteurs du secteur municipal ont demand\u00e9 une certaine stabilit\u00e9. Souvent, lorsque l’Ontario apporte des modifications, celles-ci se r\u00e9percutent dans tout le pays.<\/p>\n

Le secteur du d\u00e9veloppement en Ontario a d\u00e9clar\u00e9 : \u00ab Vous nous demandez de payer trop t\u00f4t. Nous voulons payer lorsque les logements sont occup\u00e9s, plut\u00f4t qu’au moment de la d\u00e9livrance du permis de construire. \u00bb Ainsi, avec les r\u00e9centes modifications apport\u00e9es \u00e0 la Loi sur les frais<\/em><\/a> d’am\u00e9nagement, les frais d’am\u00e9nagement peuvent \u00eatre per\u00e7us au moment de l’occupation. La ville de Toronto a estim\u00e9<\/a> que cette modification entra\u00eenera une perte de tr\u00e9sorerie de 1,9 milliard de dollars sur 10 ans.<\/p>\n

En Colombie-Britannique, le gouvernement a r\u00e9cemment annonc\u00e9 une politique similaire<\/a>. L’Alberta pourrait envisager un changement similaire.<\/p>\n

Ces changements cr\u00e9eront une pression financi\u00e8re accrue sur les flux de tr\u00e9sorerie municipaux et n\u00e9cessiteront un recours accru au financement par emprunt.<\/p>\n

Les municipalit\u00e9s font face \u00e0 ce d\u00e9fi de tr\u00e9sorerie de diff\u00e9rentes mani\u00e8res. La r\u00e9gion de Halton s’est historiquement appuy\u00e9e sur le financement initial des promoteurs. La r\u00e9gion de York finance ses infrastructures par emprunt, puis r\u00e9cup\u00e8re son investissement gr\u00e2ce aux redevances d’am\u00e9nagement. La r\u00e9gion de Peel tente de trouver un \u00e9quilibre entre les deux. Les municipalit\u00e9s de taille moyenne de l’Ontario, comme Barrie et Innisfil, entretiennent des relations avec le secteur du d\u00e9veloppement afin de trouver des approches cr\u00e9atives. Par exemple, elles demandent \u00e0 plusieurs promoteurs de financer les infrastructures et la municipalit\u00e9 prend en charge une partie des co\u00fbts.<\/p>\n

Strat\u00e9gies financi\u00e8res municipales<\/h1>\n

Nicola : <\/strong>Malgr\u00e9 les contraintes financi\u00e8res impos\u00e9es par la loi aux municipalit\u00e9s, quelles strat\u00e9gies les services municipaux de l’eau\/les services publics d’eau peuvent-ils mettre en \u0153uvre pour accro\u00eetre leur capacit\u00e9 financi\u00e8re et\/ou combler le d\u00e9ficit de tr\u00e9sorerie entre la construction des infrastructures et la g\u00e9n\u00e9ration de revenus financiers ?<\/p>\n

Andrew : <\/strong>Compte tenu des d\u00e9fis actuels li\u00e9s au financement des infrastructures, nous recommandons de maintenir \u00e0 jour les \u00e9tudes sur les tarifs des services publics municipaux et toutes les \u00e9tudes li\u00e9es \u00e0 la planification afin de garantir le recouvrement des co\u00fbts tout en respectant les obligations en mati\u00e8re de gestion des actifs. Une autre strat\u00e9gie de r\u00e9duction des co\u00fbts que nous souhaitons examiner consiste \u00e0 prolonger la dur\u00e9e de vie des infrastructures existantes.<\/p>\n

Craig : <\/strong>Compte tenu de ces pressions constantes, nous constatons un recours croissant \u00e0 l’endettement. Il existe une certaine marge de man\u0153uvre en ce qui concerne la dur\u00e9e du pr\u00eat. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de la prolonger dans les limites de la p\u00e9riode autoris\u00e9e correspondant \u00e0 la dur\u00e9e de vie utile de l’actif. En Ontario, la limite est de 40 ans. Certaines municipalit\u00e9s utilisent des dur\u00e9es de 15 \u00e0 20 ans, tandis que d’autres envisagent d\u00e9sormais des dur\u00e9es de 25 \u00e0 30 ans. Nous ne voyons pas beaucoup de cas d\u00e9passant la barre des 30 ans. Il peut \u00eatre plus avantageux d’utiliser des p\u00e9riodes d’amortissement plus longues pour les infrastructures lin\u00e9aires, tandis que des p\u00e9riodes plus courtes peuvent \u00eatre plus adapt\u00e9es aux actifs ayant une dur\u00e9e de vie plus courte.<\/p>\n

Une autre strat\u00e9gie consiste \u00e0 synchroniser la gestion des actifs et leur \u00e9tat de bon entretien, ce qui peut \u00eatre facilit\u00e9 par des travaux de r\u00e9habilitation visant \u00e0 prolonger la dur\u00e9e de vie des actifs existants. Les municipalit\u00e9s cherchent des moyens financi\u00e8rement int\u00e9ressants de prolonger la dur\u00e9e de vie de leurs actifs.<\/p>\n

Il convient \u00e9galement de noter que les soci\u00e9t\u00e9s de services municipaux (SSM) font l’objet de discussions de plus en plus anim\u00e9es. Certains gouvernements provinciaux estiment qu’un changement dans la gouvernance et une prestation des services plus r\u00e9gionale, voire suprar\u00e9gionale, pourraient \u00eatre la solution au probl\u00e8me de la viabilit\u00e9 financi\u00e8re des infrastructures publiques. Nous pourrions voir cela se produire dans la r\u00e9gion de Peel. Certains pensent qu’il est possible d’\u00eatre plus efficace dans la planification et la mise \u00e0 disposition des capitaux, de trouver des gains d’efficacit\u00e9 et d’acc\u00e9der \u00e0 diff\u00e9rentes sources de financement, telles que les fonds de pension. Ce que l’on oublie, c’est que certaines administrations r\u00e9gionales b\u00e9n\u00e9ficient d\u00e9j\u00e0 de la meilleure notation de cr\u00e9dit possible et, par cons\u00e9quent, de taux de financement tr\u00e8s bas. Ce que nous avons observ\u00e9 dans le secteur de l’\u00e9nergie lorsque la distribution d’\u00e9nergie est pass\u00e9e \u00e0 une structure MSC, c’est que leur co\u00fbt de financement a augment\u00e9. Si nous allons dans cette direction, il faudra un certain temps pour d\u00e9terminer si cela aide l’ , en ce qui concerne le co\u00fbt des infrastructures permettant le logement. Cependant, en fin de compte, toute augmentation des investissements aura un impact sur l’utilisateur final, le contribuable, qu’il s’agisse d’un MSC ou non.<\/p>\n

Coop\u00e9ration entre les promoteurs immobiliers, les urbanistes et les travaux publics<\/h1>\n

Nicola : <\/strong>Comment les promoteurs, les urbanistes et les travaux publics peuvent-ils coop\u00e9rer pour r\u00e9duire les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l’approvisionnement en eau associ\u00e9s \u00e0 la croissance ?<\/p>\n

Craig : <\/strong>Au cours des 15 derni\u00e8res ann\u00e9es, la plupart des municipalit\u00e9s ont men\u00e9 des \u00e9tudes sur les services municipaux, qui impliquent les travaux publics dans les discussions sur les services li\u00e9s aux nouveaux am\u00e9nagements d\u00e8s le d\u00e9but du processus. Les r\u00e9gions de Halton et de Peel proc\u00e8dent \u00e0 des examens de la structure urbaine qui comprennent la planification de formes d’am\u00e9nagement alternatives et une \u00e9valuation des co\u00fbts selon diff\u00e9rents mod\u00e8les et densit\u00e9s d’am\u00e9nagement. Les \u00e9quipes impliqu\u00e9es comprenaient des ing\u00e9nieurs des travaux publics, des responsables des routes, de l’eau et des eaux us\u00e9es. Des progr\u00e8s importants ont donc \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n

Cependant, en Ontario, le pouvoir de planification a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 du niveau r\u00e9gional au niveau inf\u00e9rieur, ce qui met en p\u00e9ril ces progr\u00e8s. On craint que ce changement ne nuise \u00e0 une planification r\u00e9gionale efficace et globale.<\/p>\n

Andrew : <\/strong>Je suis d’accord. La suppression de l’autorit\u00e9 r\u00e9gionale de planification entra\u00eenera une incoh\u00e9rence entre les plans d’am\u00e9nagement du territoire et les plans d’allocation de l’eau. Ces changements sont relativement r\u00e9cents, nous n’en avons donc pas encore mesur\u00e9 pleinement l’impact.<\/p>\n

Pr\u00e9visions de croissance par rapport \u00e0 la croissance r\u00e9elle<\/h1>\n

Nicola : <\/strong>Les d\u00e9cisions de planification des services d’approvisionnement en eau, qui repr\u00e9sentent plusieurs millions de dollars, sont fond\u00e9es sur des hypoth\u00e8ses de croissance future. Celles-ci sont souvent extrapol\u00e9es \u00e0 partir de donn\u00e9es historiques sur la croissance. Cependant, des chocs tels que la COVID, une grave r\u00e9cession \u00e9conomique ou des changements dans les politiques relatives au nombre de logements autoris\u00e9s par propri\u00e9t\u00e9 peuvent bouleverser ces hypoth\u00e8ses. Par exemple, des villes comme Halifax ont connu une croissance fulgurante pendant la COVID, qui a largement d\u00e9pass\u00e9 leurs hypoth\u00e8ses. Que peuvent apprendre les municipalit\u00e9s de Halifax et d’autres villes qui ont connu une croissance d\u00e9passant ou inf\u00e9rieure de loin les hypoth\u00e8ses ?\u00a0 Existe-t-il une approche plus adaptative de la planification de la croissance qui permette de mieux faire correspondre les projections \u00e0 la croissance r\u00e9elle ?<\/p>\n

Andrew : <\/strong>Quelques r\u00e9flexions. Il s’agit de projections. Nous ne pouvons jamais pr\u00e9voir un \u00e9v\u00e9nement tel que la COVID. \u00c0 court terme, nous mettons l’accent sur la mise \u00e0 jour des \u00e9tudes en utilisant les meilleures informations disponibles, en consultant les plans et les objectifs de croissance r\u00e9gionaux, en gardant un bon contr\u00f4le sur les activit\u00e9s li\u00e9es aux permis de d\u00e9veloppement, les demandes en cours, en discutant avec de nombreuses personnes dans la municipalit\u00e9 (par exemple, les responsables financiers, les urbanistes, les ing\u00e9nieurs, etc.) et en restant \u00e0 l’\u00e9coute. \u00c0 plus long terme, il est important de maintenir les \u00e9tudes \u00e0 jour.<\/p>\n

Craig : <\/strong>L’Ontario exige des municipalit\u00e9s qu’elles rendent compte chaque ann\u00e9e de leur capacit\u00e9 de traitement de l’eau et des eaux us\u00e9es. Lorsqu’elle atteint 80 %, elles sont tenues de commencer \u00e0 planifier leur expansion. La croissance acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e due \u00e0 la COVID dans certaines r\u00e9gions est en train de se stabiliser. Les habitudes de consommation globales par habitant se sont \u00e9galement stabilis\u00e9es. Au cours des 15 derni\u00e8res ann\u00e9es, la r\u00e9gion de Peel n’a enregistr\u00e9 aucune augmentation de la consommation d’eau factur\u00e9e malgr\u00e9 la croissance, en raison de la baisse constante de la consommation par habitant. Cela lui a permis de disposer d’une capacit\u00e9 suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n

L’instabilit\u00e9 \u00e9conomique actuelle et son effet sur les finances municipales<\/h1>\n

NC : <\/strong>En raison de l’instabilit\u00e9 \u00e9conomique mondiale, de la hausse des taux d’int\u00e9r\u00eat li\u00e9e \u00e0 la COVID et des droits de douane am\u00e9ricains, les co\u00fbts augmentent et la croissance \u00e9conomique devrait ralentir. Comment les municipalit\u00e9s et les services publics municipaux doivent-ils se pr\u00e9parer \u00e0 cette turbulence \u00e9conomique continue ?<\/p>\n

Craig : <\/strong>Je crains que les municipalit\u00e9s sous-estiment l’impact des droits de douane, tant direct qu’indirect. L’incertitude a une incidence sur les d\u00e9cisions d’investissement de l’industrie, non pas dans le secteur du logement, mais dans celui des terrains destin\u00e9s \u00e0 l’emploi. L’industrie automobile en Ontario a \u00e9t\u00e9 durement touch\u00e9e. Nous constatons un impact imm\u00e9diat sur des villes comme Windsor. M\u00eame des localit\u00e9s plus petites comme New Tecumseth ont une usine automobile. Les droits de douane et les changements de politique aux \u00c9tats-Unis, qui s’\u00e9loignent du soutien aux v\u00e9hicules \u00e9lectriques, ont un impact imm\u00e9diat sur les d\u00e9cisions d’investissement dans de nombreuses municipalit\u00e9s qui comptaient sur la fabrication de voitures \u00e9lectriques et de batteries, ce qui a des cons\u00e9quences directes en termes d’attractivit\u00e9 d\u00e9mographique, de croissance fonci\u00e8re et de logement. Les cons\u00e9quences sont donc r\u00e9elles. La menace de droits de douane suppl\u00e9mentaires et l’incertitude li\u00e9e \u00e0 la ren\u00e9gociation de l’accord commercial CUSMA auront un impact. Nous ne savons pas exactement quel sera cet impact et il faudra des ann\u00e9es pour le d\u00e9terminer. Mais les cons\u00e9quences pourraient \u00eatre importantes, notamment en ce qui concerne la croissance des \u00e9valuations.<\/p>\n

Andrew : <\/strong>L’indice des prix de la construction non r\u00e9sidentielle a augment\u00e9 de mani\u00e8re assez substantielle pendant la COVID, de l’ordre de 15 \u00e0 17 % par an \u00e0 son pic. Il est maintenant tomb\u00e9 \u00e0 environ 3 \u00e0 4 % par an. Esp\u00e9rons que la tendance reste faible, ce qui apporterait un certain soulagement.<\/p>\n

Malgr\u00e9 tout, le ralentissement du march\u00e9 immobilier signifie que dans de nombreuses municipalit\u00e9s, les recettes provenant des redevances d’am\u00e9nagement ont chut\u00e9 de mani\u00e8re spectaculaire, voire presque \u00e0 z\u00e9ro. La mise en place d’infrastructures d\u00e9pendant des redevances d’am\u00e9nagement devient donc extr\u00eamement difficile. Compte tenu de la baisse des recettes provenant des redevances d’am\u00e9nagement et de la pr\u00e9vision d’un ralentissement de la croissance des \u00e9valuations, je m’attends \u00e0 ce que les conseils municipaux se montrent particuli\u00e8rement prudents lors de l’\u00e9laboration du budget cet automne. Cela vaut particuli\u00e8rement pour l’Ontario et la Colombie-Britannique, o\u00f9 nous entrons dans une ann\u00e9e \u00e9lectorale, ce qui freine g\u00e9n\u00e9ralement les augmentations de taux.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nicola Crawhall, directrice g\u00e9n\u00e9rale du R\u00e9seau canadien de l’eau (RCE), s’est entretenue avec Craig Binning et Andrew Mirabella de Hemson Consulting. 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