Nous avons eu l’occasion de discuter avec Don Iveson, ancien maire d’Edmonton et co-président de la Taskforce sur le climat et le logement. Il partage sa vision sur les crises qui se rencontrent au Canada, la crise du logement et la crise climatique, et propose une voie positive à suivre.

Vous co-présidez la Taskforce sur le climat et le logement avec Lisa Raitt. Pouvez-vous me parler de son mandat et des résultats souhaités ?

C’est merveilleux de faire partie de cette discussion nationale importante sur le climat et le logement, avec une équipe brillante et en co-présidence avec Lisa Raitt, qui apporte sa profonde connaissance et son expertise. Il est bénéfique d’avoir une diversité transpartisane dans un projet comme celui-ci également.

Nous abordons un ensemble de questions très ambitieuses en quelques mois, ce qui pourrait normalement être du ressort d’une Commission royale sur cinq ans. Nous pouvons le faire car nous nous appuyons sur des travaux existants qui se trouvent dans divers silos – dans le logement, le climat, l’infrastructure, la fiscalité et la construction. Nous avons rassemblé toutes ces disciplines autour de cette table de force de travail interdisciplinaire avec un soutien de recherche expert. Et ce que nous avons rapidement réalisé, c’est qu’en regroupant tous ces travaux existants, un grand nombre de choses deviennent claires sur ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas.

Ce que nous avons déjà pu démontrer, c’est la différence énorme entre la croissance avec des politiques climatiques faibles et celle avec des politiques climatiques fortes. Si vous construisez avec une plus grande densité et appliquez des codes du bâtiment modernisés avec une plus grande efficacité énergétique, nos modélisations montrent que nous pouvons réduire notre empreinte carbone d’environ 100 mégatonnes par an d’ici 2030.

Le changement climatique nous force à envisager une meilleure construction dès maintenant et continuera à nous pousser à réfléchir sur où et comment construire des logements. Ainsi, évitons ces risques climatiques en construisant plus intelligemment dès maintenant. Cela contribuera énormément à l’accessibilité financière des logements à long terme.

J’attends avec impatience les recommandations finales de la task force à chaque ordre de gouvernement au Nouvel An.

Quels sont certains des défis et nouvelles approches pour résoudre la crise du logement tout en s’adaptant au changement climatique ?

Il y a de nombreux défis – des infrastructures vieillissantes, des défis fiscaux, une croissance accélérée, un environnement inflationniste, des coûts augmentant plus rapidement que les moyens à la disposition des villes, et bien sûr, des risques climatiques en détérioration. C’était déjà une tempête parfaite avant la crise du logement. Ce n’est pas seulement une question d’argent, mais beaucoup en dépend. J’y viendrai.

Avant tout, il s’agit de planification responsable, de construction responsable et de tirer parti des infrastructures existantes en place. Un rapport récemment publié par la Fédération des municipalités canadiennes a déterminé que le coût moyen des infrastructures desservant chaque logement existant est de 107 000 dollars. Si nous choisissons de construire des logements dans un format urbain à haute densité, ce coût moyen des infrastructures diminuera. Si nous décidons de développer dans un format suburbain à faible densité, ce coût créera davantage de frein fiscal pour les municipalités et les résidents et bloquera davantage de gaz à effet de serre.

La planification à l’échelle régionale est cruciale. Il est inutile qu’un centre-ville prenne de bonnes décisions annulées par de mauvaises décisions de la part des banlieues environnantes. Il faut examiner les systèmes d’infrastructures, qu’il s’agisse d’eau et d’assainissement ou de routes et de transports en commun, à l’échelle régionale, et comment créer des efficacités fiscales à long terme pour tous. J’ai travaillé avec l’École des villes de l’Université de Toronto sur la nécessité d’une mentalité métropolitaine plus forte au Canada. Certains gouvernements provinciaux comme la Colombie-Britannique exigent activement ce type de croissance à faible émission de gaz à effet de serre, certains sont moins actifs, et certains ne donnent pas du tout la priorité à une croissance intelligente. Regardez l’incertitude dans la région du Grand Toronto causée par les politiques provinciales.

Ce type de planification régionale et systémique est un travail à long terme. En attendant, nous devons croître de manière à ne pas aggraver les choses, ni fiscalement ni environnementalement.

Et en ce qui concerne l’adaptation au climat ?

L’adaptation au climat concerne les risques liés à l’eau – soit trop quand vous ne le souhaitez pas, soit trop peu quand vous en avez besoin. Ainsi, les problèmes liés à l’eau sont au cœur de l’adaptation au climat. Une grande attention est portée aux inondations, mais la sécheresse et/ou les incendies représentent des risques chroniques pour certaines communautés. Je travaille en tant que conseiller exécutif en résilience climatique pour The Cooperators. En tant qu’assureur, nous travaillons avec une communauté de l’Alberta sur sa pression d’eau pour la lutte contre les incendies. Atteindre une pression d’eau suffisante pour la lutte contre les incendies et sécuriser les propriétés vulnérables (en enlevant les terrasses en bois et les broussailles sur la propriété) peut ne pas éliminer le risque d’incendies. Cependant, cela réduira les pertes, permettra d’éteindre le feu plus rapidement, ou du moins offrira plus de temps pour évacuer. Ainsi, pour cette communauté, nous travaillons à modéliser le retour sur investissement des pertes évitées en ayant plus d’eau pour combattre les incendies. Cela devrait également contribuer à la qualité de vie et à la tranquillité d’esprit, en plus de l’accessibilité et de la disponibilité de l’assurance. Restez à l’écoute pour en savoir plus à ce sujet.

Les leviers économiques pour investir dans l’adaptation et la résilience seront renforcés par la force brute lorsqu’ils commenceront à affecter la capacité d’un ménage à accéder à l’assurance et au financement hypothécaire. De plus en plus, les banques et autres institutions financières devront divulguer où leurs prêts sont exposés aux risques climatiques. Les conséquences économiques sur les valeurs immobilières, les schémas d’investissement et l’accès au capital au fil du temps auront un impact direct sur le marché du logement. C’est là que l’investissement dans la gestion de l’eau – qu’il s’agisse de digues, de remblais ou d’une meilleure suppression des incendies – pour protéger les valeurs des logements de votre communauté portera ses fruits.

Dans le sud de l’Alberta, les communautés s’adaptent au problème à long terme de la sécheresse. C’est un problème chronique pour lequel Calgary et la province ont planifié en traitant l’eau comme une ressource rare en restreignant les nouveaux permis d’eau, en interdisant les transferts entre les bassins versants et en retenant l’eau lorsqu’elle est abondante pour recharger les eaux souterraines.

Que signifie le terme ‘logement intelligent’ ?

Le gouvernement fédéral met en place des éléments de politique de logement intelligent. La prochaine itération du code du bâtiment fédéral se répercutera dans les codes du bâtiment provinciaux et locaux. En travaillant avec The Cooperators et la task force, j’ai appris que le déploiement de ces codes du bâtiment doit s’accélérer si nous voulons réussir à construire le logement nécessaire de manière adaptée au climat. Si nous ne le faisons pas correctement, c’est-à-dire en intégrant des mesures d’atténuation et d’adaptation au climat, nous pourrions aggraver la résilience et les émissions de gaz à effet de serre pendant plusieurs générations à venir.

Cela s’applique également à l’urbanisme et à l’évitement des zones à risque. Nous devons construire aux bons endroits avec des normes de construction élevées. Même simplement atteindre quelque chose comme l’approvisionnement en logements que la SCHL a appelé de ses vœux – cinq millions d’unités de logement pour revenir aux prix de 2004 – doit être réalisé différemment. Cela implique la standardisation, la fabrication et des approbations simplifiées. Tout le processus de permis municipal doit être modernisé, et cela a déjà commencé avec la numérisation du processus.

Il s’agit également de la manière dont les logements sont livrés. Nous construisons encore des maisons comme nous fabriquions des voitures autrefois – chacune unique et personnalisée. Henry Ford a mécanisé et standardisé la fabrication automobile. Nous avons besoin de la même révolution dans la fabrication de logements, en automatisant la fabrication des composants des habitations en usine. C’est la seule façon de livrer des logements à la vitesse nécessaire.

La Suède construit la moitié de ses logements selon cette technique. Le Canada doit passer de la construction de logements à la fabrication de logements.

Et que dire de l’éléphant dans la pièce : comment et par qui devraient être financés les projets de logement et les infrastructures nécessaires pour les soutenir ?

Il est important de faire la distinction entre la composante du marché du logement et la composante non marchande qui est subventionnée pour créer des logements sociaux et abordables. Nous avons besoin des deux en grande quantité. La composante du marché n’est pas censée être subventionnée par le gouvernement, même si c’est parfois le cas. La composante non marchande nécessite certaines subventions afin que le produit final puisse être proposé à des loyers inférieurs au marché.

Je crois que la seule manière de venir à bout de la crise de l’accessibilité au logement est une intervention substantielle du gouvernement fédéral dans le logement non marchand, des conditions de financement avantageuses, des terrains donnés et des subventions pour faire baisser les coûts en capital jusqu’à un niveau où suffisamment de logements seront disponibles pour ceux qui ne peuvent pas se permettre le marché. En plus, une offre abondante sur le marché pour corriger l’offre et la demande.

Le dilemme pour les municipalités est le suivant : les fournisseurs de logements non marchands devraient-ils être exemptés des frais de développement, des taxes foncières et des frais d’utilisation ? Ceux-ci sont des sources de revenus importantes pour les municipalités. Si les logements non marchands ne paient pas, les autres contribuables doivent-ils subventionner ces logements ? La FCM appelle à un nouveau cadre de croissance municipale où le gouvernement fédéral aidera les municipalités à financer les infrastructures pour soutenir à la fois les logements non marchands et marchands. Il y a beaucoup d’ajustements fins à faire ici.

S’il convient que le gouvernement fédéral soutienne le logement sur le marché, et dans quelle mesure, est une question séparée et importante, tout comme la manière dont une municipalité couvre ses coûts. Une municipalité peut facturer aux constructeurs toutes les infrastructures dès le départ, afin qu’elles soient intégrées dans le prix initial, ou elle peut les récupérer au fil du temps, amortir le coût des canalisations et des installations tout au long de la durée de vie de l’actif en utilisant des frais et des charges publics. Ou une combinaison des deux.

Je pense cependant que les municipalités pourraient bénéficier d’une aide pour les coûts des infrastructures pour le logement sur le marché, à condition qu’il s’agisse d’une croissance efficace et respectueuse du climat. Cela pourrait prendre la forme de prêts à faible taux d’intérêt ou de subventions. Mais les subventions ne devraient pas soutenir le statu quo. Elles devraient servir d’incitation à une croissance meilleure et plus efficace, qui comporte des coûts initiaux tels que les transports en commun et l’énergie de quartier.

Quel que soit l’angle sous lequel on l’examine, les municipalités ont besoin de soutien pour construire les infrastructures nécessaires à la pleine gamme de logements abordables.

Je vais ajouter un autre point concernant le financement des infrastructures pour soutenir le logement. Il s’agit de la résilience de ces communautés elles-mêmes et de son impact sur l’accès au capital et la croissance future.

Aux États-Unis, on prend de plus en plus conscience du risque posé aux propriétés individuelles. La First Street Foundation a réalisé une évaluation du risque climatique au niveau de chaque propriété, qui est prise en compte lorsqu’une propriété change de propriétaire. Ainsi, si vous avez investi dans la résilience de votre propriété et/ou de votre communauté, cela pourrait contribuer à une réévaluation de votre domicile. Avec le temps, nous pourrions voir les évaluations de risques dans les quartiers agir comme une notation d’obligations pour une communauté. Cela ne stopperait pas les flux de capitaux, mais pourrait les influencer en affectant les primes de risque sur les coûts d’emprunt. Les Canadiens n’ont pas encore accès à ce type d’informations, mais cela ne saurait tarder. Les prêteurs canadiens commencent à y réfléchir.

À mesure que les risques sont atténués, c’est là que les capitaux afflueront. Donc, à mesure que nous réduirons ces risques, les marchés commenceront à en tenir compte et à exiger de la résilience.

Les communautés qui anticipent ce changement s’en sortiront mieux en termes de développement économique et de valorisation par rapport à celles qui ne le font pas. À l’inverse, il y aura un coût d’inaction pour celles qui ne sont pas prêtes pour les risques qui sont intégrés au marché.